墾田永年私財法により土地の永久私有が認められると貴族、寺社、豪族などの富裕層は開墾を行い私有地を増やしていきます。この私有地を初期荘園といいます。

初期荘園の特徴は
１、荘園の開墾者＝所有者
２、輸祖田（ゆそでん）
３、賃祖（ちんそ）です。

輸祖田は納税の義務がある土地のこと、賃祖は農民に土地を貸すことです。初期荘園の所有者は開墾した土地を農民に貸して収穫物の20％をレンタル料として徴収することで利益を得ました。農民は荘園の所有者へ20％の賃料を払い、さらに国に治める租税を引いた残りが自分の収入となります。

このように初期荘園は賃祖で成り立っているため、安定的に労働力を確保するには班田農民を管理する国司や郡司の協力が必要となります。しかし、重税による農民の逃亡が全国に広がると、戸籍や計帳の作成が困難となり班田収授が崩壊します。

班田農民の労働力で成り立っていた荘園の経営は行き詰まり、初期荘園は衰退していったのです。